Советы юриста: как избежать эффекта Долиной

В России широко обсуждается инцидент с участием певицы Ларисы Долиной. Она продала квартиру, получила деньги, но затем заявила, что стала жертвой мошенников. Суды вернули ей право собственности на жильё, оставив покупателя без средств. Юрист Максим Меньшиков из Уфы рассказал, как можно защититься от подобных схем.

Окончательную точку в деле Долиной должен поставить Верховный суд РФ. По словам юриста, такая мошенническая схема существует уже давно.

«Эта схема давняя, но Долина продала квартиру за 112 миллионов рублей, потом якобы передала деньги мошенникам, возбудили против них уголовное дело. Она сказала, что не понимала, что передаёт деньги аферистам, была под их влиянием, не осознавала происходящего. Поэтому сделка будет считаться недействительной. Никого не волнует, что покупатель вообще не при делах», — сказал юрист.

Покупательница осталась без квартиры и без уплаченной суммы. Максим Меньшиков отметил, что ранее судебная практика чаще защищала добросовестных приобретателей, но в случае с Долиной всё произошло наоборот.

«Надо отдать должное — сейчас суды опять встают на сторону продавцов из-за резонанса, который сейчас раскачивается. Но сейчас и с машинами так пытаются провернуть: продают, деньги получают, куда-то девают, а потом говорят: „Это моё единственное средство заработка, я таксую“ или, например, „Я ребёнка-инвалида в больницу вожу, поэтому машину верните“», — приводит Максим Меньшиков.

Юрист обратил внимание, что проведение сделок с недвижимостью стало более рискованным, поскольку полностью защититься от «эффекта Долиной» невозможно. Покупатели теперь проверяют, есть ли у продавца другое жильё — при его наличии квартиру будет сложнее оспорить.

«Сейчас риелторы спрашивают продавцов: „У вас есть жильё?“ Да — едут смотреть, пригодно или не пригодно. Берут справку из психдиспансера самую свежую на момент сделки. Я советую переводить деньги через аккредитивный счёт, и чтобы аккредитив раскрывался через неделю-две», — пояснил Меньшиков.

Аккредитивный счет предполагает участие банка в качестве третьей стороны. Деньги зачисляются на него, а продавец получает их только после государственной регистрации перехода права собственности. Это условие должно быть обязательно включено в договор.

Эти одна-две недели как раз и являются «периодом охлаждения». Сейчас эту норму планируют закрепить на законодательном уровне, инициативу уже поддержала Генеральная прокуратура России.

Однако ни справки, ни другие меры предосторожности не могут гарантировать полную безопасность сделки.

«Результаты психоневрологического обследования очень легко оспорить. Но так бывает не всегда, 60-70% таких заключений останутся в силе. Просто проблема в том, что это не железобетонная защита», — подметил Максим Меньшиков.

Таким образом, идеальные условия для безопасной сделки выглядят следующим образом:

• Продавец не является пенсионером;
• У него имеется другое пригодное для проживания жильё;
• Есть действующая справка из психоневрологического диспансера о здоровье;
• Продавец согласен на расчёт через аккредитивный счёт с «периодом охлаждения»;
• Все перечисленные условия чётко прописаны в договоре.

По словам юриста, в Башкирии случаев, аналогичных делу Долиной, ещё не было. Однако риэлторы уже отмечают тенденцию: покупатели стали отказываться от сделок с пенсионерами, а операции с вторичной недвижимостью стараются перенести на период после новогодних праздников.

Некоторые застройщики, как сообщил юрист, в рекламных материалах уже уверяют потенциальных клиентов, что те «не нарвутся на встречу с Долиной».

После всплеска общественного внимания певица заявила о желании вернуть деньги покупательнице, но та отказалась. Это произошло уже после того, как жалоба на решения двух предыдущих инстанций была направлена в Верховный суд России.

Напомним историю уфимского пенсионера: под влиянием мошенников он оформил кредиты и продал квартиру в центре города. Когда он осознал обман, сделка уже была завершена, и покупатель не хотел возвращать жильё. Районный суд отказал в удовлетворении иска, но Верховный суд постановил вернуть квартиру, обязав пенсионера вернуть полученные средства.